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贾图:再论房价整体下降已成定局  

2008-05-08 11:48:04|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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贾图:再论房价整体下降已成定局
http://news.163.com/08/0508/10/4BDP9RES00012GG8.html
2008-05-08 10:14:18 来源: 上海证券报(上海) 网友评论 16 条 点击查看  也许,过不了多久,当许多城市的房价相继步入下跌轨道,人们才突然发现,所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言,商品房其实是供大于求的。

作者:贾图 资深房地产评论人士

4月24日,我在《上海证券报》发表了《房价整体下降已成定局》一文,从资金入手,推断我国房价的整体下降趋势已经不可逆转。这篇文章引起业界强烈反响,赞同者与反对者都不少。今天,我再从供求角度,再对房价的趋势进行判断。

从经济学的角度来看,商品的价格是由供求关系决定的,当供给大于需求时,价格会下跌,反之会上涨。由此,有一些开发商认为,由于新增需求(如,每年都有大量婚龄青年购房)、升级需求(弃旧房换新房)的持续强劲,中国房价在未来一个相当长的时期里都是供不应求的,因而,房价也是只涨不跌的。这种理论重复得多了,就真的成了真理,吸引了大批投机者、投资者涌入房地产市场,这导致大量商品房被囤积,加上开发商自己囤积的商品房,人为地减少了商品房供给,从而,推动了房价的上涨。

最近,从一线城市到二线城市,大量土地流拍现象,再次成为开发商鼓吹房价将上涨的一个依据。他们认为,房地产投资动力不足,将成为推升房价上涨的一个重要力量。在外行人看来,这是非常有说服力的,因而具有很强的欺骗性。

但是,我们不要忽略了,投机性(低买高卖赚取差价)与投资性购房(购房出租)行为都是建立在对未来房价将上涨这一预期基础之上的,一旦这种预期被打破,此前囤积在流通环节的大量住房将突然释放出来,将有效供给成倍放大,从而,导致房价的下跌。因此,在住房历史上有一个“加速”现象,一旦房价步入上涨轨道,由于囤积等因素,尽管商品房投资增长很快,但有效供给却相对减少,房价不仅涨幅快,也会持续较长时间,而一旦房价步入下跌轨道,囤积的住房释放出来,尽管商品房投资放缓,但有效供给成倍放大,这时,房价不仅跌幅大,而且,下跌同样会持续较长时间。

这样的例子不胜枚举。1993年6月,受国家宏观调控(即6号文)影响,北海、海口等地的房地产泡沫破灭。其中,海口市积压的空置商品房264万平方米,“烂尾楼”400万平方米,沉淀资金264亿元,这些积压的空置商品房直到2004年还没有完全消化完。

现在,我们房地产界面临着比1993年时更严峻的压力。一方面,为了化解通胀压力,政府调控的力度在加大,从信贷紧缩到土地审批到打击炒房等,全方位调控。另一方面,我国房价已经经历了一个接近10年的上涨周期,在这个周期里,有大量商品房被投资者和投机者占据。在南方的深圳等市,有媒体调查发现,超过80%的购房者目的在于炒房而不是居住。

这意味着,严厉的调控政策一旦发威,将逼出比1994年时多得多的商品房,这无疑将放大商品房市场的有效供给。另一方面,在商品房快速发展的十几年中,有效需求得到了最大限度的释放,大量真正需要商品房又买得起商品房的人,以及那些弃旧房换新房的人,基本上都已经完成了购房行为。这意味着,商品房的需求量相对过去其实有一个下降趋势。因此,房地产调控政策一旦发力,将房价送入下跌轨道,绝非一个“拐点”所能涵盖。就连一向乐观的潘石屹也发出房地产将“百日巨变”,开发商将死守北京、上海的悲壮之语。

实际上,大量商品房被逼出来的情形在珠三角地区已经出现。4月20日,有媒体刊发了题为《珠三角退房风波群起 百亿元炒楼资金深度套牢》的报道,仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的百亿资金就全部被深度套牢。一些业主开始要求退房或退差价。尽管深圳国土部门表示,业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求,“此头不能开”,但退房风波从一个侧面反映出,囤积在投机者或投资者手中的商品房正在涌向市场。

作为推高房价的主要力量,开发商在房价变化中所起的作用无疑是很大的。在房价处于上涨轨道的时候,开发商捂盘惜售,囤积房源,刻意减少商品房的有效供给,成为推高房价的主要动力之一。但是,囤积房屋行为必须在充足的资金支持的情况下才能完成,而现在,许多开发商都面临着资金链可能断裂的危险,尽快将手中的房屋变现几乎成为每个开发商的梦想,他们哪里还敢奢望继续囤房?而开发商急于变现的打折销售行为一旦成为共识,就容易引发羊群效应。一方面,将使大量商品房向市场集中供应。另一方面,将加大人们对房价可能进一步下跌的预期。因此,尽管目前只有珠三角地区的房价在下跌,它的影响却是全面的,一旦房价步入下跌轨道,能够独善其身的城市微乎其微。

而且,从2003年至今,持续高速增长的房地产投资与多子女一代消费人群的退潮,也在从根本上改变商品房的供求关系。以深圳为例,深圳世华地产研究中心的数据显示,2008年一季度,深圳共有26个新盘入市,总推盘面积将近90万平方米,为全市提供了8733套商品房住宅。而2007年深圳依然还有不少新盘存量,其中可售住宅面积506.66万平方米,可售套数49266套。也就是说,整个一季度,深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积,共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套!这意味着,即使今年其他三个季度深圳不推出新盘,仅目前现有的存量就足够销售一年多。而深圳的情况并非特例,它之所以现在看起来像是特例,是因为其他地方的潮水还没有退却,裸泳者还没有露出来而已。

也许,过不了多久,当许多城市的房价相继步入下跌轨道,人们才突然发现,所谓商品房供不应求、房价只涨不跌的说法只是一个美丽的谎言,商品房其实是供大于求的。

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